Difficulté d’accès au crédit : trois catégories d’emprunteurs souvent exclus

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Plusieurs personnes ont recours aux prêts pour acquérir leur premier logement. Au fil des années, le système se ferme encore plus pour les moins fortunés. La nouvelle réglementation de l’HCSJ pénalise de nouvelles catégories de ménages.

Première catégorie : les investisseurs locatifs

Accéder à un crédit serait de plus en plus compliqué pour les investisseurs locatifs. Ceux-ci traversent une période difficile à cause des nouvelles normes mises en place par le HCSJ. Avant, les emprunteurs pouvaient solder la banque en utilisant les loyers. Dans ce cas, lorsque le delta est négatif, on l’attribue aux charges. Il est considéré comme revenus lorsqu’il est positif.

Selon la nouvelle méthode dite classique, le propriétaire doit ajouter une part de ces loyers au crédit à charge et l’autre partie aux revenus. Pour mieux comprendre, prenons l’exemple d’un jeune entrepreneur qui vit dans un appartement à Paris dont le loyer est 880 €. Ce dernier compte acheter à Orléans un logement de 150 000 € avec un apport personnel de 11 000 €. Le paiement des mensualités serait amorti par le revenu locatif estimé à 965 €.

D’après l’ancien mode de calcul, son taux d’endettement serait de 23,8 %. Mais, le modèle classique hausse ce taux jusqu’à 40 %. Il lui est donc difficile ou quasiment impossible de pouvoir obtenir ce prêt.

Pour avoir le crédit immobilier, ce jeune entrepreneur doit proposer un apport supplémentaire. Dans le cas contraire, il va devoir opter pour l’acquisition d’un bien moins couteux. S’il choisit un bien qui vaut moins de 100 000 €, son taux d’endettement serait égal à 35 %. Ce qui est plus avantageux.

Deuxième catégorie : les ménages modestes ne disposant pas d’apports

Les ménages qui ne disposent pas d’un apport personnel ont également du mal à avoir un crédit immobilier. Supposons que Jeanne a un « contrat à durée indéterminée non-cadre » de 30 années. Elle a un salaire mensuel de 1 500 € et gagne aussi près de 900 € en faisant d’autres activités.

Jeanne désire acheter une maison et demande un prêt de 186 000 € au taux exceptionnel de 1,3 % d’intérêt sur 25 ans. Elle propose un apport personnel de 11 000 €, ce qui est très faible, car les banques exigent 10 % d’apport personnel. Son apport devrait donc être 18 600 € au moins. Dans ces conditions, le dossier est rejeté à cause du faible apport, mais aussi du taux d’endettement qui est au-dessus de la norme (36 %).

Ici, Jeanne n’a qu’une seule solution. Elle devrait réunir plus d’apports personnels. Bénéficier d’une donation familiale lui serait également favorable. Toutefois, elle peut patienter le temps que soit considérée la variation de ces revenus en près de trois ans.

Ces dernières années, le taux d’apport personnel a connu une forte hausse. Il a augmenté de près de 26 % en 2021 comparés aux chiffres antérieurs de décembre 2019. Or, il est difficile de négocier ce taux lors des demandes de prêt.

Troisième catégorie : les plus riches ménages probablement très endettés

Il ne suffit plus d’être assez aisé pour prétendre à un prêt. Prenons l’exemple d’un jeune qu’on nommera Jacques. Jacques est âgé de 30 ans, dispose d’un salaire mensuel de 13 000 €, et d’une épargne de 80 000 €. Il désire acquérir un logement d’une valeur de 210 000 € avec un apport personnel de 26 000 €.

Jacques présente le profil parfait, mais il a déjà de deux biens acheté grâce à des crédits non encore soldés. En effet, ces mensualités seront désormais de 3 232 € et ces revenus locatifs sont estimés à 2 600 €. Bien que son dossier soit toujours convaincant, il est pénalisé par les nouvelles normes du HCSF. Au fait, le temps d’endettement de Jacques est approximativement égal à 35,3 %, ce qui est proche des 36 % à ne pas dépasser.

Afin de bénéficier du crédit, Jacques peut demander un lissage de prêt. Cette technique permet à un ménage de grouper ces crédits pour ne pas être surendetté. Il peut également solder les prêts en cours grâce à son épargne. En procédant ainsi, il pourrait présenter un taux d’endettement de 35 %. En outre, Jacques peut opter pour un rallongement de la période de remboursement. Dans ce cas, le coût global du crédit serait plus élevé, mais le prêt serait octroyé.

 

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