Se reloger dans une grande agglomération sans subir une flambée du loyer : c’est la promesse renouvelée par un texte réglementaire entré en vigueur le 1er août 2026. Le décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026 reconduit, jusqu’au 31 juillet 2027, l’encadrement du loyer lors d’une nouvelle location ou d’un renouvellement de bail dans les zones tendues. Pour les propriétaires bailleurs comme pour les futurs locataires dijonnais qui envisagent une mobilité vers l’une des grandes agglomérations concernées, les règles méritent d’être connues avant de signer.
Un principe simple : le loyer du successeur ne peut pas dépasser celui du prédécesseur
Dans les communes classées en zone tendue (agglomérations de plus de 50 000 habitants marquées par un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements), la règle de base reste inchangée : lorsqu’un logement change de locataire, le nouveau loyer ne peut pas excéder le dernier loyer appliqué au locataire sortant, hors charges. Une révision reste possible si plus de douze mois se sont écoulés depuis la dernière actualisation, en appliquant l’évolution de l’Indice de Référence des Loyers (IRL) publié par l’Insee.
À Paris et dans plusieurs territoires d’Île-de-France, une seconde limite s’ajoute : le loyer ne peut pas non plus dépasser le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral, calculé selon le quartier, l’époque de construction et le caractère meublé ou non du bien. Le propriétaire doit alors retenir le plafond le plus bas des deux règles.
Logements F et G : aucune dérogation ne s’applique
C’est le point le plus resserré de cette reconduction. Pour un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique, les dérogations habituelles disparaissent purement et simplement. Ni la clause de « loyer manifestement sous-évalué », ni les travaux d’amélioration ne permettent de dépasser le dernier loyer perçu du précédent occupant. Une différence notable avec les logements mieux classés (A à E), pour lesquels une hausse plafonnée à 15 % du montant TTC des travaux reste envisageable.
Cette rigueur s’inscrit dans la continuité de la loi Climat et Résilience du 24 août 2022, qui vise à décourager la mise en location de passoires thermiques sans rénovation préalable.
Ce que le locataire peut vérifier avant de signer
- Le bail doit indiquer le montant du dernier loyer appliqué au locataire précédent, ainsi que la nature des travaux éventuellement réalisés depuis son départ.
- Le locataire dispose d’un délai d’un mois pour demander ces informations si elles ne figurent pas dans le contrat.
- Toute contestation d’un complément de loyer doit être engagée dans un délai de trois mois.
- Avant toute action en justice, un passage devant la commission départementale de conciliation est obligatoire.
En cas de manquement avéré, le juge peut ordonner la réduction du loyer et la restitution des sommes perçues en trop, assorties d’intérêts. Des sanctions administratives, pouvant atteindre 15 000 euros pour une personne morale, sont également prévues.
Un enjeu de pouvoir d’achat pour les ménages mobiles
Pour un ménage bourguignon qui envisage un déménagement vers Lyon, Strasbourg, Bordeaux ou une autre agglomération tendue, cette règle change concrètement le budget logement. Elle limite les mauvaises surprises lors d’une relocation, un sujet qui rejoint plus largement les astuces et conseils utiles au moment de préparer un déménagement ou un changement de bail, y compris pour les projets liés au bâtiment et à l’immobilier local.
Questions fréquentes
Dijon est-elle concernée par ce dispositif ?
Le zonage tendu vise des agglomérations précises marquées par une forte tension locative (Paris, Lyon, Bordeaux, Lille, Toulouse notamment). Il convient de vérifier, commune par commune, le classement en vigueur avant de s’appuyer sur cette règle pour un bail signé en Côte-d’Or.
Un propriétaire peut-il augmenter le loyer d’un logement F ou G après des travaux de rénovation énergétique ?
Non, tant que le logement reste classé F ou G après travaux. La dérogation pour travaux d’amélioration ne s’applique qu’aux logements mieux classés au diagnostic de performance énergétique.
Que faire si le loyer réclamé dépasse le plafond autorisé ?
Le locataire peut demander la baisse du loyer auprès du propriétaire, puis saisir la commission départementale de conciliation avant, si besoin, une action devant le juge, qui peut ordonner remboursement et intérêts.
Sources
Légifrance — Décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026
Maître Reda Kohen, avocat — Encadrement des loyers au 1er août 2026
Koliving — Loyers : plus aucune hausse pour un logement classé F ou G
